Налоги на недвижимость в Германии и отчетность в России.

nedvijimost v germanii Услуги в Германии

Недвижимость, налоги и бизнес в Германии. Отчетность в России. Оптимальная схема.

nalogi na nedvijimost v germanii

Германия является одной из самых интересных стран в части инвестиций в недвижимость. Основой этого утверждения являются следующие основополагающие факты:

  • сильнейшая экономика Европы
  • высокий покупательский спрос
  • юридическая чистота и защищенность бизнеса
  • высочайший уровень жизни
  • постоянно растущие ставки покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости
  • бизнес в Германии – статус и надёжность

Лидерами роста цен являются столица Германии и столица Баварии. При том, что Мюнхен является самым дорогим крупным городом Германии. Он лидирует в рейтинге со значительным отрывом. Бизнес в Германии основанный на инвестициях в недвижимость приносит ощутимый доход.

Цены на квартиры в Германии. Динамика роста стоимости.

Рост цен на недвижимость в Германии 2009-2019
Город

м2 в 2009 году –  первое полугодие

м2 в 2019 году –  первое полугодие динамика роста в %
Мюнхен  €2 970  €7 500 153%
Берлин  €1 600  €4 030 152%
Штутгарт  €2 030  €4 300 112%
Гамбург  €2 050  €4 280 109%
Нюрнберг  €1 620  €3 320 105%
Дюссельдорф  €1 870  €3 610 93%
Франкфурт-на-Майне  €2 270  €4 380 93%
Ганновер  €1 320  €2 530 92%
Бремен  €1 130  €2 150 90%
Дрезден  €1 250  €2 260 81%
Лейпциг  €1 130  €2 040 81%
Кёльн  €1 940  €3 330 72%

Покупка недвижимости в Германии. Все расходы и ставка налога.

Налог на покупку недвижимости в Германии зависит от места приобретения объекта недвижимости – земли.

Этот налог оплачивается 1 раз в течении нескольких недель после подписания купчей у нотариуса.

Налог на приобретение недвижимости
Земля ставка в % от стоимости
Бавария, Саксония 3,5%
Гамбург 4,5%
Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург-Передняя Померания, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт 5%
Берлин, Гессен 6%
Бранденбург, Северная Рейн-Вестфалия, Саарланд, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия 6,5%

Налог на землю в Германии

оплачивается ежегодно и зависит от многих факторов. Узнать стоимость можно у продавца (если продает сам собственник),  или в соответствующем муниципалитете.

Оплата маклеру.

Обычно это от 3% до 7% и зависит от стоимости самого объекта, его  месторасположения и аппетита агента. Встречаются объекты которые продаются без услуг маклера, но это скорее исключение. Так как сделка заключается у нотариуса, в чистоте самой сделки сомневаться не приходится. 

Бизнес в Германии по сделкам с недвижимостью очень актуален. Примерно половина немцев живут а арендуемом жилье. И даже те, кто имеет собственную недвижимость в Германии, с легкостью переезжают в другие земли и страны. Причинами могут являться хорошее предложения по работе, климат и прочее. 

Работа профессионального маклера гораздо глубже встречи на объекте и формальной подготовки документов. Основным является как раз изучение объекта перед сделкой, на предмет дополнительных оплат. К ним можно отнести такие важные статьи затрат как оплата аренды земли.

Да, земля под многоэтажным домом может принадлежать другому собственнику и все владельцы квартир оплачивают арендную ставку за пользование землей. Эти договора долгосрочные и могут быть заключены на ближайшие 50 и 90 лет. Информация открытая и грамотный специалист обязан уведомить покупателя об этом, естественно в том случае, если он работает в интересах покупателя.

Еще одним примером грамотной работы маклера, является анализ документов принятых на собраниях собственников квартир этого дома (ЖКХ). 

К примеру, ранее, на общем собрании было принято решение о сборе средств на какие либо нововведения или ремонты этого дома. Новый собственник  заведомо соглашается с решениями, принятыми прошлым собственником этой недвижимости. И в этом случае, кроме ежемесячных коммунальных расходов, добавляются и эти расходы.

Услуги нотариуса

Оплачиваются по тарифной сетке и напрямую зависят от стоимости объекта, чем дороже – тем ставка ниже. Для расчета можно учитывать от 0,8% до 1,5%.

Государственная пошлина в Германии по сделке с недвижимостью 100-600 евро за внесение данных в земельную книгу.
Итого: 12%-16% это те затраты на которые надо расчитывать при приобретении недвижимости в Германии.

Налоги  в Германии.

Налоги на недвижимость в Германии важнейший вопрос, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду.

Ставка подоходного налога в Германии прогрессивная, довольно сложная для понимания не специалистом, и составляет от 19% до 53%.  Зависит от многих факторов (доходы, семейное положение и т.д.)

При этом при доходе холостяка в 5616 евро и для семьи в 11232 евро в год ставка =0. У налогоплательщика есть выбор, платить за себя или оплачивать совместный семейный налог. Профессиональный налоговый консультант предложит оптимальный вариант.

Налоги на арендный бизнес в Германии.

  • Интересен вариант, если собственник недвижимости сначала организует компанию (юридическое лицо в Германии). К примеру, с формой собственности  GmbH (ООО), уставной капитал такого общества 25000 евро (возможно внести в уставной капитал сначала 50% от необходимого взноса). Этот взнос можно полностью использовать на покупку объекта недвижимости и все связанные с приобретением объекта расходы, к примеру авиабилеты и т.д. 
  • В таком случае, расходы на налогообложение (при сдаче в аренду) для компании управляющей своим собственным активом будет льготным и составит 15%. А это уже заметно выгодней. Но и это не предел оптимизации  налогов.   
  • Опытный налоговый консультант предложит собирать все документы подтверждающие расходы. Всё что связанно с ведением операционной деятельности (к примеру текущие ремонты полностью отвечают этой статье затрат). И ставка становится уже 9%.
  • Далее, при условии, что собственник, как физическое лицо, даёт займ своей собственной компании, естественно под процент, скажем 2,5% годовых, то налог на прибыль от сдачи объекта недвижимости в аренду уже равняется 0%.

Построение подобных схем работы, абсолютно легально и по своей сути является матрицей созданной под конкретный запрос с единственной целью – увеличение прибыли клиента. Для этой работы требуется слаженная работа команды профессионалов в области налогообложения, юридической практики и недвижимости. 

Недвижимость в Германии. Отчетность в России.

Между Россией и Германией подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Из этого следует, что при оплате налогов в Германии, в России надо предоставить подтверждающие документы об уплате. 

Придется оформить налоговую декларацию и уведомить соответствующие органы в России о том, что у вас есть бизнес или вы являетесь собственником объекта недвижимости в Германии и обязательство по уплате налога Вы выполнили.

“Чтобы дойти до цели, надо прежде всего идти” Оноре де Бальзак

В начало

Вы можете задать интересующий вопрос через форму ниже

Нажимая на кнопку " Отправить ", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Оцените статью
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Поделиться с друзьями
Недвижимость и Бизнес в Германии.
Добавить комментарий