Недвижимость в Германии как инвестиция. Налоги в Германии

nedvizhimost-v-germanii-kak-investicija Недвижимость

Налоги. Покупаем недвижимость в Германии

Как в случае покупки участка земли, под строительство дома, так и при покупке новостройки или объекта на вторичном рынке.
Для приобретаемого имущества с последующей сдачей в его аренду, многие расходы считаются вычитаемыми.

В первую очередь, конечно, цена покупки и стоимость строительства, а также компенсационные выплаты за части объекта (меблировку), необходимый ремонт в старом здании и отделка, обустройство сада.
Также включены вспомогательные расходы на покупку и даже питание для мастеров. Особенно интересны расходы на рекламу.
В некоторых случаях налоговая инспекция по этому разделу также признает, что и процентные ставки по ипотечным кредитам не облагаются налогом. Тем не менее, те, кто хочет оптимизировать налоговую базу по покупке недвижимости таким способом, должны быть абсолютно уверены, что финансисты и налоговые консультанты
согласны с такими методами расчетов.

Можно ли вычесть проценты за покупку дома в целях оптимизации налогообложения?  Советы по составлению налоговой декларации.

Как правило, проценты с продажи дома вполне могут быть признаны как подлежащие налогообложению. Тем не менее, эти и многие другие аспекты арендованного имущества отсутствуют в формуляре налоговой декларации для самозанятых.
Арендодатели должны ознакомиться с Приложением V. Там можно ознакомиться с деталями учета дохода от сдачи в аренду и лизинга, а также расходов на рекламу, понесенные для приобретения и обслуживания собственности:

В частности, включены расходы на амортизацию из-за обесценения, которое каждое здание испытывает с течением времени. Он варьируется от 7 до 1,25 процента, в зависимости от года постройки и возраста.
Побочные расходы, например, на уборку мусора, отопление и содержание сторожа, так же могут быть указаны как расходы, связанные с доходами. Проценты по ипотечному кредитованию также могут облагаться налогом, если недавно построенное имущество сдано в аренду.

Неважно, арендуете ли вы всю собственность или только её часть: коэффициент использования может быть учтён.
При аренде в соотношении 2:3, это означает, что чем меньше площади сдано в аренду, тем, соответственно  больше вы пользуетесь ею. В этом случае 40 процентов от кредита на недвижимость облагаются налогом.

Вычитаются ли процентные ставки по налогу на коммерческую недвижимость?

Другим случаем, когда проценты по ипотечному финансированию не облагаются налогом, является коммерческое использование. Если вы, как работающий не по найму человек или фрилансер, используете часть своей собственности в качестве рабочего места или офиса, вы можете вычесть соответствующую долю процентов по ипотечному кредиту на эксплуатационные расходы и, таким образом, косвенно уменьшить свое налоговое бремя.

Однако для этого необходимо, чтобы разделение частного и делового пространства было вполне понятным. Смешанного использования, в котором, например, гостиная также является кабинетом, недостаточно для вычета процентов по кредиту на жилье для целей налогообложения.

Примечание: в принципе, всегда следует полностью указывать расходы, которые считаются вычитаемыми. Заняты ли они на самом деле до 100 процентов, и сколько на самом деле выплачивается налоговая экономия на недвижимости, зависит от многих факторов.

Как вы можете сэкономить налоги с вашим собственным домом?

Для самостоятельной жилой недвижимости можно использовать субсидируемое государством пособие по старости. Так называемый Eigenheimrentengesetz, более известный как «Wohn-Riester», в дополнение к ежемесячной финансовой субсидии дает возможность вычесть до 2100 евро в качестве специальных расходов из налога. Субсидированный пенсионный капитал может быть использован для приобретения или строительства имущества
при условии, что оно используется само по себе. В этом случае выплаты по кредиту подлежат вычету. Даже при необходимом ремонте так называемые домашние ремесленные услуги могут быть заявлены на домашний налог. 20 процентов чистых затрат на рабочую силу, за исключением материалов, зачисляются на подоходный налог, но не более 1200 евро в год.

Кстати: в дополнение к арендованному дому есть также квартира для отдыха в качестве варианта экономии налогов. Здесь также у законодателя есть некоторые скрытые возможности для экономии налогов с готовой недвижимостью. Поэтому совет компетентного налогового консультанта практически незаменим.

Как сэкономить, разместив налог на передачу земли

При покупке дома или земельного участка взимается налог на передачу земли.
В зависимости от земли это составляет от 3,5 до 5,5 процента. Поэтому у любого, кто рассматривает возможность покупки недвижимости в приграничном регионе, в соседней земле, есть еще один шанс сэкономить на недвижимости, выбрав недвижимость всего в нескольких километрах от границы.

То же самое относится и к налогу на имущество (недвижимость), который должен быть оплачен ежегодно.
Здесь муниципалитеты могут определить свою собственную ставку в определенной степени.
Хотя различия между соседними общинами для участка земли часто составляют менее 100 евро в год.

Шанс. Исторические и охраняемые здания

При покупке подобного дома особая амортизация (налоговая) возможна при определенных обстоятельствах.
Здесь законодательный орган пытается компенсировать дополнительные расходы, которые покупатели
несут по уходу за историческими зданиями. Ремонты и согласованные перепланировки также дают
налоговые преимущества.

Продажа недвижимости: какие налоги подлежат уплате?

В целом, к продажам недвижимости применяются те же законы, что и к другим частным сделкам.
Это значит для вас: прибыль от продажи дома в основном облагается налогом.
Есть исключения только в контексте так называемого периода спекуляции.
Если между покупкой и продажей недвижимости существует более десяти лет, потенциальная прибыль не облагается налогом.

Налоговое освобождение также применяется, если вы использовали дом полностью или в течение последних
двух лет до продажи и самого года продажи. Например, любой, кто жил в своем доме с марта 2015 года по
январь 2018 года и продает его в феврале 2018 года, не должен платить налог на прибыль от продажи имущества.

Примечание. Если самообслуживание отсутствует и продается в течение спекулятивного периода,
ставка индивидуального налога будет рассчитываться на основе суммы повышения и вашей ставки
налога на доходы физических лиц.

Грамотный налоговый консультант разработает полную схему оптимального налогообложения. Работайте с профессионалами.

В начало

Вы можете задать интересующий вопрос через форму ниже

Нажимая на кнопку " Отправить ", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Оцените статью
( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )
Поделиться с друзьями
Недвижимость и Бизнес в Германии.
Добавить комментарий