Купить Доходный Дом в Германии

недвижимость-в-германии-доходный-дом Недвижимость
От чего зависит стоимость актива "Доходный дом". Приоритеты инвесторов из Европы. Приоритеты инвесторов из СНГ. Операционный доход от инвестиций. Доходная недвижимость Расходы при сделке.

Инвестиции и доходная недвижимость Германии. Стоит обратить особое внимание на такой вид актива как Доходный Дом.

Доходная недвижимость. Инвестиции, недвижимость и аренда в Германии.

 

инвестиции-в-германии
Германия-город-Крефельд-310 м.кв.

Кроме объективных плюсов владения доходным защищённым активом, стоит отметить, что если собственник будет непосредственно управлять этим бизнесом, то он и члены его семьи смогут подать документы на получение вида на жительство в Германии. Так как есть объективная потребность нахождения собственника в Германии для управления бизнесом. Владение внж в Германии позволит пользоваться низкими, по сравнению с не резидентом, ставками по банковским продуктам. Разница может составлять 100%. Добавим свободное перемещение по ЕС. Как видно, доходная недвижимость в Германии имеет и другие плюс, кроме дохода в ведущей экономике Европы.

От чего зависит стоимость актива “Доходный дом”.

 

доходная-недвижимость-в-германии
доходный-дом-в-германии-310-м-кв-фасад-german-property.ru

Предложения по покупке такого актива можно встретить на немецких сайтах недвижимости. Годовая доходность от 4% в крупных городах категории “А” и до 10% в городах “В” и “С”. В первом случае невысокая доходность объясняется высокой стоимостью при покупке. Доходная недвижимость в мире заметно прибавила в капитализации. Последние десять лет немецкая недвижимость так заметно росла, что в некоторых городах достигла 153%. И это, конечно, принципиально важно для инвестора. Посмотрим приоритеты в рынке и способы эффективно управлять этим активом.

Приоритеты инвесторов из Европы.

Примечательно, что для инвесторов из Германии и Европы в целом, годовая операционная доходность (от сдачи в аренду)  в 4% – 5% является уже привлекательной. Причина в том, что немцы смотрят на инвестиции в недвижимость главным образом как на способ сохранить и гарантированно приумножить свои средства. Операционная же прибыль является приятным и важным, но дополнением. 

Приоритеты инвесторов из СНГ.

Для инвесторов из стран СНГ более важными факторами являются операционная прибыли и доступная стоимость приобретения. Разница в горизонте планирования. Жители Европы привыкли мыслить категориями нескольких десятков лет. Они понимают, что при всех катаклизмах (войны, стихийные бедствия, смена власти и т.д.) частная собственность останется в их владении. Инвесторы из СНГ зачастую не имеют такого взгляда на ситуацию по объективным причинам. Хотя бесспорно понимают, что этот актив на десятилетия. Но заинтересованность в операционной доходности остаётся главным приоритетом. 

Операционный доход от инвестиций. Доходная недвижимость

 

купить-доходный-дом-в-германии-арендаторы-и-аренда
доходный-дом-в-германии-310-м-кв-фасад-german-property.ru

Ежемесячный доход от инвестиции Доходный Дом, позволяющей содержать семью из четырех человек, начинается от стоимости актива в 500 000 евро. Увеличить доходность возможно если проживать самим в одной из квартир этого дома и заниматься управлением этого объекта самостоятельно. Внешняя управляющая компания будет стоить примерно 25 – 30 евро с квартиры в месяц. Необходимо учесть, что ко всем указываемым ценам нужно прибавлять НДС (по этой услуге – это 19%).  За эти деньги функционал предлагаемых услуг со стороны управляющей компании довольно ограничен, что понятно из стоимости. Так что если вы имеете опыт управления небольшим коллективом и готовы искать, договариваться с подрядчиками в Германии, то можете попробовать этот вид экономии. 

Эффективное управление активом. Недвижимость в Германии

 

доходная-недвижимость-в-германии-аренда-управляющая-компания
доходный-дом-в-германии-310-м-кв-фасад-и-ремонт-german-property.ru

В случае, если вы управляете своим активом Доходный Дом лично или с помощью управляющей компанией, вы может использовать несколько вариантов получения дохода. Если актив (квартирный фонд) позволяет, то можно часть площадей сдавать в долгосрочную аренду, часть в среднесрочную и часть в суточную аренду.

Долгосрочная аренда.

 

доходный-дом-в-германии-аренда-домовая-касса
доходный-дом-в-германии-310-м-кв-подъезд-german-property.ru

Многолетние договора. Скорее всего вы сможете купить Доходный Дом с существующими договорами долгосрочной аренды. Очень популярно в Германии.  Более половины немцев живут в арендованном жилье. Это более 45 млн. человек. Дело в том, что долгосрочный договор очень выгоден для арендатора. Зачастую рынок цен на аренду в регионе заметно опережает существующие (подписанные и действующие договора аренды) ставки по долгосрочной аренде. Собственник не может поднимать стоимость аренды более чем на 5% в год. По этому рациональный подход к ротации долгосрочных арендных договоров принесет дополнительные дивиденты. У этого вида аренды небольшая доходность, но это самый надежный вид договора с минимальным участием инвестора. Договора продлеваются автоматически, если нет причин к их пересмотру.

Среднесрочная аренда. 

Договора от 1 до 3-х лет. Ставки уже выше чем в предыдущем варианте. Предупреждение минимум за 2 месяца. Такие договора часто подкрепляют депозитом со стороны арендатора равному нескольким месяцам арендной платы. 

Краткосрочная или суточная аренда.

Здесь важно сначала выяснить возможно ли в выбранном месте такой вид сдачи в аренду. В некоторых городах это запрещено. Это самый выгодный вариант сдачи недвижимости в аренду. Но он требует постоянного участия собственника или управляющей компании. Площадь сдаётся с использованием всех доступных агрегаторов рынка аренды жилья. Локальных и мировых. Требуется что называется “быть в теме”, так как в период повышенного спроса ставки заметно увеличиваются. Опытные путешественники, планирующие свои маршруты заранее ищут варианты размещения с возможной экономией. По этому собственник или управляющая компания должны прекрасно разбираться в праздниках в этой земле и городе, знать когда будут “длинные выходные” и выставки. Всё имеет значение.

Резервный фонд и управление активом.

 

доходная-недвижимость-в-германии-аренда
доходный-дом-в-германии-310-м-кв-лестничный-марш-german-property.ru

Ошибкой будет не создавать собственный резервный фонд. Из практики, стоит откладывать примерно 25% от прибыли. Это деньги на издержки от простоев, неплатежи. А так же создание фонда на будущие ремонты и на расходы по управлению. Важно создавать домовую кассу сразу по покупке объекта. А до покупки, обязательно выяснить о её наличии и состоянии у продавца. 

Расходы при сделке.

 

доходный-дом-в-германии-управляющая-компания
доходный-дом-в-германии-310-м-кв-отделка-german-property.ru

Расходы которые надо учесть при оценке стоимости сделки. Нотариальные расходы – 1,5%; налог на покупку зависит от земли и может составлять от 3,5% до 6,5%. Посмотреть какие ставки налога в зависимости от земли можно здесь ; комиссия банка 1,5%; расходы на экспертизу и проверку 0,5%; вознаграждение брокера 6%. Итого, в зависимости от земли в которой предполагается покупка недвижимости, необходимо иметь ввиду дополнительные затраты от 12,5% до 15,5% от стоимости самого объекта.

Посмотреть актуальные предложения по покупке Доходного Дома в Германии можно здесь

Желаем вам доходного бизнеса и надёжных партнёров. 

В начало

Вы можете задать интересующий вопрос через форму ниже

Нажимая на кнопку " Отправить ", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

Оцените статью
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Поделиться с друзьями
Недвижимость и Бизнес в Германии.
Добавить комментарий